今回、終活専門不動産に寄せられたご相談された内容になります。
相続した不動産を売却した際に、
利益が出た場合に譲渡所得税を支払わなければなりません。
譲渡所得（売却益）とは
譲渡所得（売却益）＝売却価格－（取得費＋諸経費）
取得費とは自宅の購入価格で、
諸経費には不動産会社へ支払う仲介手数料、抵当権抹消などの
費用が含まれます。
ただ、相続した空き家などになると、
自宅を購入した時期が古くて契約書や領収書が紛失しているケースが多いです。
取得費がわからない場合は、概算取得費の「５％ルール」を使うことになりますが、
「５％ルール」を使うとかなり税金がかかってしまいます。。
例えば、売却価格が３０００万円の場合、「５％ルール」だと取得費は１５０万円なので、
「３０００万円－１５０万円」＝２８５０万円が譲渡所得になります。
５年以上住んでいたとすると、20.315％の譲渡所得税がかかるので、
２８５０万円×20.315％＝６０９万４５００円の譲渡所得税を支払わなければなりません。
そこで、この譲渡所得税を回避するために
「相続空き家の３０００万円特別控除の特例」
を使いたいという訳です！
「相続空き家の３０００万円特別控除の特例」を適用出来れば、
３０００万円までの譲渡所得税はかかりません。
ただし、「相続空き家の３０００万円特別控除の特例」の適用条件は
非常にハードルが高いの注意が必要です。
相続空き家の３０００万円特別の適用要件
❶ １９８１（昭和５６）年５月３１日以前に建築された建物であること
➋ 被相続人（亡くなった人）が亡くなられた時点で一人暮らしであること
※老人ホームに入所していた場合でも空き家特例は利用できる。
次の要件を満たす必要がある。
・被相続人が要介護認定などを受け、かつ亡くなるまで老人ホームに入所していたこと
・被相続人が老人ホーム等に入所したときから亡くなるまで、その家屋が被相続人によって
一定の使用がなされ、かつ事業や貸し付け、被相続人以外の者に居住用に利用されていな
いこと
❸ 建物だけでなく土地も相続していること
❹ 区分所有建物（マンション）でないこと
❺ 相続があった日（亡くなった日）から３年後の年末までの間に売却すること
❻ 同じ被相続人（亡くなった方）の相続ですでに空き家特例を利用していないこと
❼ 買主は第三者で、配偶者や直系血族など、特別な関係の人に対する売却ではないこと
➑ 相続してから売却するまでの間、貸し付けたり、相続人が住んだりしていないこと
❾ 売却価格が１億円以下であること
➓ 売却するとき建物がある場合は、一定の耐震性が認められること、もしくは建物を解体
して更地 ※下記参照
また、適用条件以外でも注意点がありますので詳しくはご相談ください！
適用条件は国税庁HPに詳細に記載されていますのでご参照下さい。
「相続空き家の３０００万円特別控除」の適用により、納税が０円になっても必ず
確定申告が必要になりますのでこちらもご注意下さい！！
適用期間：平成２８年４月１日から令和５年１２月３１日までの譲渡（売却）
まとめ
